Op Safari… Koepelhal / Wagenmakerij

Joep Frenken (projectleider Spoorzone gemeente Tilburg), Stefan Janszen (ontwikkelingsmanager SDK Vastgoed, VolkerWessels), Martine Vledder en Jasmijn Ponssen (beide SITE) zoeken een tafel aan het raam met zicht op de Koepelhal/Wagenmakerij.

Film en fotografie: Steven Stolk

Uit een grote groep geïnteresseerde ontwerpers voor de herontwikkeling van de hallen zijn net de beoogde tien teams geselecteerd voor de volgende ronde. Een boeiende fase. Want het wordt steeds concreter.
Voor die tender stelde SITE een ruimtelijk én programmatisch Programma van Eisen op. Nadrukkelijk werden de kaders voor een programmatische invulling en een ruimtelijke vorm onlosmakelijk uitgevraagd. Aangevuld met een verdiepend onderzoek naar de cultuurhistorische waarden en kaders en een haalbaarheidstoets op cultuurhistorie, evenementen-potentie, marktafzetbaarheid, businesscase en techniek. Immers, in de ontwerpopgave komen stedelijk wonen, events, monumenten en restauratie samen.

Goed opdrachtgeverschap

De transformatie van de Spoorzone tot centrum-stedelijk gebied heeft Tilburg flink op de kaart gezet. De kracht van de Tilburger staat er centraal: kennis en economie, onderwijs en cultuur. Voor de herontwikkeling van de Koepelhal/Wagenmakerij werd dan ook gezocht naar de betekenis en positionering van de plek binnen de Spoorzone, Tilburg en de regio.

Joep Frenken: En juist daarbij hadden we behoefte aan een conceptontwikkelaar die zou analyseren hoe programmaonderdelen zich verhouden tot elkaar, tot de omgeving en tot de monumentale waarde. SITE was daar helder in, kwam gestructureerd tot een optimale balans tussen cultuurhistorie, programma en financiële haalbaarheid.

Martine Vledder: Het feit dat de opdracht aan ons gegund werd, zat onder andere in jullie overtuiging dat deze plek nog niet vroeg om een ontwerp, maar juist om een tussenstap: een Ruimtelijk-Programmatisch PvE dat de kaders van de ontwerpopgave scherp stelt. Dit is koren op onze molen. En dus een geweldig leuke uitdaging in deze complexe opgave, die we met beiden handen hebben vastgepakt! Dat jullie deze fase hebben ingelast, geeft echt blijk van goed opdrachtgeverschap.

Stefan Janszen: Natuurlijk willen we goede opdrachtgevers zijn. Alles wat je vooraf uitzoekt over wat de plek nodig heeft, betaalt zich uit in het vervolgproces. We moeten de ontwerpers ook duidelijke kaders meegeven waarbinnen zij maximaal creatief kunnen zijn.

SJ: Stefan is sinds 2018 actief in de Spoorzone Tilburg, toen we het Koersdocument opstelden dat het Masterplan verving. We wilden meer creatieve vrijheid, meer ruimte om mee te bewegen als de markt zich anders zou ontwikkelen dan voorzien.

JF: Het Masterplan schreef toe naar oplossingen voor een gebied van 15ha met een looptijd van 25 jaar – maar zo ver kan je natuurlijk niet vooruitkijken. Het Koersdocument gaat daarom uit van doelstellingen. Wat moet het gebied brengen? Wat zijn de potenties van de plek? Naar welke functies en ruimtelijke kwaliteiten streef je? Die tussenstap van dat Ruimtelijk-Programmatisch PvE geeft daar antwoorden op.

SJ: Zo is ook klimaatadaptatie in de openbare ruimte belangrijker geworden, en zijn we het erfgoed meer gaan omarmen dan aanvankelijk in het masterplan stond.

Een duo met vertrouwen en langetermijnperspectief

MV: Mooi dat je ‘we’ zegt, want jullie werken echt als duo.

SJ: Ja, het werkt goed samen met Joep. Gemeente en ontwikkelaar; we vullen elkaar aan en houden elkaar scherp. Dat geeft meerwaarde. We kaderen niet alles hard af, maar weten dat we moeten luisteren, begrip hebben voor elkaars rol en belang. Je kwetsbaar opstellen werkt hier als kracht. We zijn open zijn naar elkaar voordat we keuzes maken.

JF: Dat vertrouwen is mooi gegroeid. We zochten als gemeente in eerste instantie naar aanvullende stuwkracht en marktkennis. Maar toen de wereld er in 2008 heel anders uit ging zien en we de opdracht en dus ook de contracten moesten herzien, bleken we beide de ambitieuze langetermijnvisie voor het gebied te koesteren en praktische bezwaren opzij te kunnen schuiven. Gaandeweg kwam er dan ook een steeds groter onderling vertrouwen.

SJ: We beseffen dat dit een project van de lange adem is. En wat ik echt goed vind, is dat veel placemakers nog steeds in het gebied zitten. Zij geven de Spoorzone haar unieke karakter en sommige ondernemers zijn echt een begrip in Tilburg geworden. We hadden beiden kunnen zeggen ‘wegwezen’, maar we zagen de toegevoegde waarde ervan. En een robuust bestuur met een gepassioneerde wethouder, dat helpt ook. De gemeente is eigenaar van de panden en heeft het mogelijk gemaakt dat placemakers konden blijven. Zoals de Hall of Fame. Of deze zaak: Smeer ‘m: twee dames die boterhammen smeerden en nu een vaste waarde in het gebied zijn. Placemaking ten top!

PPS nieuwe stijl

MV: Over jullie samenwerking. In deze complexe tijd met toenemende urgenties, praten jullie lovend over een gedeeld toekomstperspectief en jullie onderlinge versterking van publiek en privaat. Maar je kunt wel leuk blijven daten; op een gegeven moment moeten afspraken over geld en risico’s worden gemaakt. Hoe zien jullie dat? 

JF: Klopt. Goed partnerschap gaat over vertrouwen. Maar dat moet zich ook vertalen in echt gedeelde belangen en dus ook in het samen pakken van risico’s. Rechten en plichten! We hebben een gezamenlijke grondexploitatie. En keuzes die we maken, delen we 50-50.

SJ: Naast kansen zien en lef hebben, zoekt een ontwikkelaar ook naar zekerheden. Wij nemen dan ook graag de regie, zowel over financiële risico’s als over de mate van vrijheid. In de Spoorzone konden we na overleg eerder al de flexibele ruimte inzetten in het programma voor een win-winsituatie, bijvoorbeeld het aantal sociale huurwoningen in Clarissenhof bouwen tijdens de crisis en recent de middelduur/vrije sector huur in De Brabander. Maar ook een parkeergarage en fietsenstalling inzetten als een geluidsscherm.

JF: Ik vind het onderkennen van elkaars belangen erg belangrijk, juist als ze tegengesteld zijn. Veel ambtenaren zijn bang voor de markt. Marktpartijen bestaan bij de gratie van continuïteit en winst. En als je ze dat niet gunt, dan wordt het niks. Je moet daar dus niet voor weglopen. Je moet samen tot iets komen wat het bedrijfsbelang en de maatschappelijke opgave dient.

SJ: Wij roepen altijd dat we geen passant zijn in een stad, we blijven ermee verbonden, ook met de mensen die met een project verder leven. We ontwikkelen niet enkel een plot om na oplevering te vertrekken. Continuïteit, kwaliteit en vertrouwen zie je ook terug in onze hechte samenwerking in Tilburg en in de Spoorzone in het bijzonder.

Doorpakken op doelstellingen

MV: Even over het proces en de aanpak zoals SITE dat heeft ingericht. Nog feedback?

SJ: Afspraak is afspraak, geen gezeik. Het proces was strak georganiseerd met heldere mijlpalen en tussenproducten. Ook goed hoe jullie alle bloedgroepen rond de tafel kregen en onze onderlinge verschillen konden overbruggen door input vooraf, en door tijdens een sessie samen te vatten en een stapje terug te doen. Aan het eind van een sessie hadden we dan toch altijd weer twee stappen vooruitgezet vanuit een gezamenlijk belang.

JF: Ik vond het een verademing dat jullie nakwamen wat was beloofd, dat jullie gedurende het proces de regie op het complexe proces hebben gehouden. Jullie bleven er ook scherp op dat we het niet alleen hadden over (ontwerp)oplossingen. We gingen de doelstellingen beschrijven, niet de oplossingen. Uiteindelijk is er wel een ruimtelijke check gedaan, want je moet toetsen of het programma daadwerkelijk in de doelstellingen past.

JF: Jullie luisterden goed, en waren voldoende eigenzinnig om er vervolgens een eigen draai aan te geven, om iedereen – en dus ook ons als opdrachtgevers – verder te brengen. Met als resultaat een eindproduct waar ontwerpers mee aan de gang kunnen.

MV: We kregen ook veel vertrouwen van jullie.

SJ: Dat vertrouwen hadden wij onderling al. Daar moesten jullie in mee. Zonder dat was het een dramatisch proces geworden. Stel je voor dat gemeente en ontwikkelaar er beiden geharnast in zitten en dat SITE dan als scheidsrechter had moeten optreden…

JF: Wat SITE ook kenmerkt is de energie die jullie in projecten stoppen door zoiets als een Smaakmakerssessie te organiseren. Dat werkt aanstekelijk. We gaan in aanvulling op die Smaakmakerssessie ook nog een marktconsultatie organiseren voor de evenementensector. Zoals het er nu uitziet wordt de gemeente straks de exploitant van de evenementenvoorziening in de Koepelhal/Wagenmakerij. En dat raakt zo aan de kern van het project: dan schakel ik Stefan ook in.

Duider, mediator, scherprechter

JF en SJ: En Martine en Jasmijn, welke lessen nemen jullie mee uit het project Koepelhal/Wagenmakerij?

MV: De crux van succesvolle gebiedsontwikkeling zit ‘m in de publiek-private samenwerking. In bewustzijn van verschillende belangen. SITE kan die belangen duiden, en vanuit het bewustzijn dat het samen moet, kan SITE het oliemannetje zijn zonder dat publiek en privaat zich anders voor hoeven te doen.

JF: Een soort mediator – met inhoud en kennis van zaken!

MV: Gemeenten en ontwikkelaars moeten elkaar kunnen vinden. Gemeenten kunnen een project al strak hebben uitgewerkt, maar je kunt, bijvoorbeeld bij een marktconsultatie, beter de kracht en de energie van de markt slim inzetten, en dan als gemeente de lange termijn en de kaders bewaken.

MV: En wat ik bijzonder vond is jullie persoonlijkheid. Zo’n langdurig ontwikkeltraject is mensenwerk. Dat vergt passie en betrokkenheid. Jullie moesten elkaar als mens leren kennen, en stelden je daarbij kwetsbaar op. Er werd de tijd genomen. Er zijn niet veel partijen die dat kunnen.

SJ: Wat ik jullie mee wil geven is: hou vooral die scherpte vast die jullie durven op te zoeken in de sessies. Jullie zetten ons soms goed tegenover elkaar, ook met cultuurhistorisch bureau Contrei, en durven dan die scherpte op te zoeken zonder dat het escaleert. En vooraf de belangen op tafel leggen maakte de potentieel moeilijkere gesprekken ook makkelijker.

JF: Het kan lijken of jullie alleen met de gemeente en SDK Vastgoed te maken hadden, maar ik heb eigenlijk wel twintig petten op. Jullie moesten mediëren tussen alle deelbelangen bij de gemeente; woningen, evenementen, cultuurhistorie, kwaliteit van de openbare ruimte etc. Jullie bleken daar boven te kunnen hangen. Fijn een derde te hebben die zegt: dit is een richting die die we opgaan om een stap verder te komen.

JP: Zullen we maar eens letterlijk stappen gaan nemen? We gaan een rondje Spoorzone lopen!

Tilburg Take aways

Het duo-opdrachtgeverschap in de Spoorzone als geheel en in dit geval de Koepelhal/Wagenmakerij leidde tot een open en langdurige samenwerking met groeiend vertrouwen. Gemeente en ontwikkelaar namen gezamenlijke financiële risico’s en streefden naar kwalitatieve doelen, waarbij ze elkaar in hun kracht zetten.

De overgang van een Masterplan naar een Koersdocument bood meer flexibiliteit om in te spelen op veranderende marktomstandigheden en om waarden zoals klimaatadaptatie en historisch erfgoed beter te integreren.

De identiteit van het gebied werd ontdekt en versterkt door placemakers de ruimte te geven. Een gedeelde (lange termijn) visie en flexibiliteit waren cruciaal. Bestendige bestuur zorgde voor weinig koerswijzigingen.

SITE werd gewaardeerd om hun luisterend oor, begrip voor een ieders belang en eigen inbreng, wat leidde tot een eindproduct dat de complexe ontwikkeling verder bracht. Het vertrouwen in elkaar zorgde ervoor dat SITE als bemiddelende partij met succes heeft gefunctioneerd.

Het betrekken van de markt en de stad zorgde voor breed gedragen plannen. Marktconsultaties met open vragen leiden tot een beter gebied. Het onderkennen van elkaars belangen, zelfs als ze tegengesteld zijn, is daarin cruciaal.

SITE werd aangemoedigd om hun scherpte in sessies vast te houden, wat bijdroeg aan het succes van het project. Het inzichtelijk maken van verschillende belangen en doormiddel van visie en verlangen het bemiddelen daartussen was waardevol.