Contact

SITE urban development

Gedempt Hamerkanaal 91
1021 KP Amsterdam
T +31 20 6231 459 E info@site-ud.nl


Hoge ambities Tudorpark getuigen van lef in crisistijd

16 May 2017
Conceptontwikkeling

10 jaar geleden lagen de eerste schetsen op tafel van Toolenburg Zuid, een Vinexwijk gepland ten zuiden van Hoofddorp. Verschil van inzicht tussen ontwikkelaar Ymere en gemeente Haarlemmermeer leidde tot jaren van discussie en een patstelling. De ontwikkeling stokte tot Ymere conceptontwikkelaar SITE erbij haalde om het proces vlot te trekken. Dit bleek het keerpunt en de opmaat naar een bijzondere wijk in Engelse stijl: Tudorpark. Inmiddels zijn de eerste 250 woningen opgeleverd en staan kopers te trappelen voor een woning in karakteristieke Tudorstijl. Een terugblik.

Vanaf de start verliep de ontwikkeling van nieuwbouwwijk Toolenburg Zuid moeizaam. Gemeente Haarlemmermeer en Ymere, toenmalig gebiedsontwikkelaar en eigenaar van vrijwel alle gronden, werden het maar niet eens over de kwaliteit van het stedenbouwkundig plan. Plan na plan volgde, maar de partijen kwamen niet nader tot elkaar. Een patstelling ontstond, een interventie was noodzakelijk. Ymere schakelde conceptontwikkelaar Geurt van Randeraat van SITE in om een oplossing te bedenken. In de eerste plaats voor het doorbreken van de impasse en vlottrekken van het proces. Maar ook om mee te denken over een nieuw concept. Een gebiedsconcept dat aan alle eisen voldeed: marktconform en uitvoerbaar volgens de maatstaven van Ymere, en kwalitatief hoogwaardig en onderscheidend genoeg naar wens van de gemeente Haarlemmermeer.

Uit de loopgraven
‘Er zat veel oud zeer,’ weet Van Randeraat nog. ‘Na 10 jaar gesteggel zonder resultaat waren de partijen vastgelopen in een juridische strijd. Om dit te doorbreken riepen we iedereen op tot een staakt het vuren en uit de loopgraven te komen. Ons motto was; praten over verlangen in plaats vanuit belangen.’ Het plan dat klaarlag voor de gemeenteraad was niet onderscheidend genoeg, vond ook Fred Kaaij, toen nog stedenbouwkundige bij de gemeente Haarlemmermeer. In een ultieme poging wist hij met een nieuwe schets en een foto van een modern huis in Tudor-stijl zowel Roel Steenbeek, voorzitter van de raad van bestuur van Ymere, als de gemeenteraad te overtuigen meer tijd te geven om de plannen te herzien. Kaaij: ’We kregen 2 maanden om ons te bewijzen en met een geheel nieuw plan te komen’. Van Randeraat: ‘Dit was hét moment om alles eruit te halen wat erin zat: zonder restricties, alles kan en alles mag. Zo hoopten we alsnog tot een geweldig plan te komen waar wél iedereen blij van wordt.’

 

Krachtig concept
Het begint vaak bij de kwaliteit en het ruimtelijke DNA van het gebied zelf, is de ervaring van Van Randeraat: ‘Ook bij Tudorpark begon daar onze zoektocht. Dat was tegelijk een lastige, want deze voormalige akkerbouwpolder met diepe sloten en vooral veel klei was niet echt een plek waar mensen graag wonen. Daarom zijn we gaan praten met potentiële klanten. In klantenpanels van circa 50 mensen vroegen we: Hoe zou jij hier willen wonen, en waaraan moet een gebied voldoen? Hieruit kwamen allerlei begrippen naar voren met als rode draad: groen, dorps en romantiek. Een bijzondere uitkomst, want het gebied zelf was allesbehalve dat.’

Tudor en pizza
Om vanuit deze rode draad het concept neer te zetten, ging een klein conceptteam onder leiding van Leo Versteijlen van SITE aan de slag. Met Fred Kaaij, een conceptontwikkelaar van Ymere, landschapsarchitect Martine van Vliet en Van Randeraat als projectdirecteur: ‘Er ontstond een speciale flow en dynamiek door de grote politieke en financiële druk. In vier avonden werkten we vanachter een pizza het concept verder uit. Het concept is een romantische wijk, met een echt hart en een landschappelijke ‘loop’ van water, parken en bomen en een bouwstijl die refereert aan cottagehuizen en rozentuinen.’ Kaaij, nu betrokken via bouwer en medeontwikkelaar Dura Vermeer: ‘Eerdere plannen waren gewoon niet onderscheidend genoeg geweest. Met een krachtig beeld en een uitgesproken architectuurstijl als Tudor, trek je mensen eerder over de streep. Zeker in crisistijd is dat belangrijk voor het slagen van een plan.’

 

Romantisch tot in detail
In een pitch werd aan architectenbureaus gevraagd om met een moderne variatie te komen op de Tudorstijl. Hieruit zijn drie bureau geselecteerd die inmiddels de eerste 250 woningen hebben ontworpen. De woningen – in rij, vrijstaand of 2-onder-1-kap – zijn superromantisch en relatief eenvoudig te bouwen. Van Randeraat enthousiast: ‘We hebben de Tudorstijl in alle details laten doorvoeren, van dakpan en type baksteen tot muurkappellen, zware kappen en roedeverdeling. Maar ook in tuintjes, ommuurde plekken, en op wijkniveau een romantisch wandelpad langs bomen met bloesem. ‘Elk blokje huizen oogt als een uitgestrekte villa met aan de koppen asymmetrische kappen,’ vult ook Kaaij aan. ‘Hierdoor is niet één blok hetzelfde, elk huis oogt weer anders dan dat van de buren.’

Architectuurstijl als merk
‘Een succesvol concept is altijd het resultaat van een co-creatie,’ benadrukt Van Randeraat. ‘Dat is ook hier goed gelukt. We hebben een team gemaakt waarin mensen het weer leuk vinden om met elkaar te werken. Door elkaar te inspireren hebben we de samenwerking naar een hoger plan weten te trekken. Hieruit is de essentiekaart ontstaan met 10 kwaliteiten als eigentijdse vertaling van de Tudorstijl. Deze door de gemeenteraad vastgestelde lijst wordt nu als een soort handleiding gebruikt door architecten. Ten minste 5 van de 10 elementen dienen in een ontwerp terug te komen, zoals gemetselde schoorstenen, balken zichtbaar in de gevel, dakkappellen die door de gootsteen heen steken, etc. Hiermee wordt de Tudorstijl een echt merk.’

Belangen in balans
Kaaij: ‘Belangrijk uitgangspunt was dat de woningen eenvoudig en betaalbaar zijn om te bouwen, zonder dat ze er industrieel uitzien.’ Voor SITE was dat reden om ook bouwer en ketenpartner Dura Vermeer in deze fase te betrekken. Bas Sijmonsbergen van Dura Vermeer: ‘SITE hield goed alle belangen in de gaten. Als preferred aannemer konden we daarom al in een vroeg stadium alle details in ons BIM-systeem verwerken om een systematische bouwtechniek mogelijk te maken en zo kosten te besparen.’ ’Zo voorkom je dat later te dure details worden afgeschoten,’ vult Van Randenraat aan. ‘Niet alleen voor de vrije sector, maar ook voor sociale huurwoningen die allemaal in de Tudorstijl worden gebouwd.’

Lef, tact en overredingskracht
Ook de bovengemiddeld ruime opzet met veel groen én de vrijheid om te bouwen waar echt behoefte aan is, overtuigden Ymere en de gemeenteraad van de kwaliteit van de plannen. Kaaij: ‘Een bijzondere prestatie van het team met een heldenrol voor Ymere die het midden in de crisistijd aandurfde om iets bijzonders te maken. Nu staat het project er en verkoopt het zichzelf. Ook SITE speelde een doorslaggevende rol door de boel weer op de rails te krijgen. Door kritisch te volgen hoe het concept sterker kon worden en dit met de nodige tact en overredingskracht te laten landen tot er een akkoord was.’

De juiste snaar
De groeiende belangstelling voor Tudorpark brengt de ontwikkeling van de wijk in een stroomversnelling. Over enkele jaren staan er zo’n 1200 woningen, van appartementen tot woningen in een rij en twee-onder-één-kap. Maar ook vrijstaande woningen en zelfbouwkavels langs kronkelige wegen en een lint van groen en water dat als een ader door Tudorpark loopt. Onlangs heeft Dura Vermeer de ontwikkeling van Ymere overgenomen. Huidig projectdirecteur bij Dura Vermeer Bas Sijmonsbergen is lovend over de kwaliteit van het plan. ‘De rijke variatie aan type woningen en de kwaliteit van de openbare ruime maakt Tudorpark tot een zeer aantrekkelijke plek om te wonen. Het plan raakt de juiste snaar. Een bijzondere woonplek, niet alleen nu maar ook over 100 jaar.’

Fred de Kaaij verteld over de details van de woningen aan de hand van een referentiewoning

Ruimtelijk strateeg Arun Jain schetst het hart van Tudorpark

Kijk ook eens op: www.tudorpark.nl

Terug naar overzicht

Recent project

Concept Binnenstad